“Trọn gói” không nên được hiểu đơn giản là nhà thầu làm tất cả mọi thứ. Phạm vi thực tế phụ thuộc vào hồ sơ, bảng vật tư và hợp đồng đã ký. Hai báo giá cùng ghi xây nhà trọn gói vẫn có thể khác nhau đáng kể nếu một bên đã tính cửa, thiết bị vệ sinh và sân cổng, còn bên kia chỉ tính phần nhà chính.
Bởi vậy, câu hỏi quan trọng không chỉ là “giá bao nhiêu một mét vuông”, mà còn là: mức giá đó đang bao gồm chính xác những công việc nào?
Giai đoạn khảo sát và chuẩn bị
Trước khi lập dự toán, nhà thầu cần nắm được diện tích, ranh đất, lối vận chuyển, cao độ, hiện trạng công trình lân cận và nhu cầu sử dụng của gia đình. Kết quả khảo sát là cơ sở để lựa chọn giải pháp móng, tổ chức mặt bằng và dự kiến các điều kiện có thể ảnh hưởng đến thi công.
Tùy thỏa thuận, giai đoạn chuẩn bị có thể gồm:
- Khảo sát hiện trạng và ghi nhận yêu cầu.
- Đề xuất phương án mặt bằng ban đầu.
- Lập hồ sơ thiết kế kiến trúc, kết cấu và điện nước.
- Lập dự toán theo khối lượng và danh mục vật tư.
- Hỗ trợ hồ sơ xin phép xây dựng.
- Thống nhất tiến độ, mốc nghiệm thu và thanh toán.
Nếu gia đình đã có hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh, nhà thầu có thể bắt đầu từ bước kiểm tra hồ sơ và bóc tách khối lượng.
Phần thô gồm những công việc nào?
Phần thô tạo nên nền tảng và bộ khung của ngôi nhà. Phạm vi thường có công tác chuẩn bị mặt bằng, móng, kết cấu bê tông cốt thép, xây tường, tô trát và hệ thống kỹ thuật âm.
Các nhóm việc phổ biến gồm:
- Định vị công trình, đào đất và thi công móng theo hồ sơ.
- Thi công bể tự hoại, hố ga và các cấu kiện ngầm.
- Gia công cốt thép, cốp pha, đổ bê tông cột, dầm, sàn và cầu thang.
- Xây tường, tô trong và ngoài nhà.
- Đi ống điện, cấp thoát nước âm tường và âm sàn.
- Thi công kết cấu mái theo phương án thiết kế.
Chi tiết hơn về ranh giới công việc có trong bài thi công phần thô gồm những gì.
Phần hoàn thiện gồm những công việc nào?
Hoàn thiện là giai đoạn ngôi nhà dần có hình dáng sử dụng thực tế. Đây cũng là phần dễ phát sinh nếu vật tư chỉ ghi chung chung mà không có mã, quy cách hoặc mức giá.
Một gói hoàn thiện thường xem xét các hạng mục:
- Chống thấm khu vệ sinh, ban công, mái và vị trí tiếp giáp.
- Cán nền, ốp lát gạch và hoàn thiện cầu thang.
- Bả, sơn trong nhà và ngoài nhà.
- Lắp đặt cửa, lan can, tay vịn và trần.
- Kéo dây, lắp công tắc, ổ cắm và thiết bị chiếu sáng cơ bản.
- Lắp thiết bị vệ sinh và đấu nối cấp thoát nước.
- Vệ sinh công trình và nghiệm thu bàn giao.
Không phải gói nào cũng bao gồm tủ bếp, tủ áo, máy lạnh, rèm, đồ rời hay thiết bị thông minh. Những phần này cần được đánh dấu rõ là “đã bao gồm”, “chủ nhà cung cấp” hoặc “báo giá riêng”.
Những khoản thường không nằm trong báo giá ban đầu
Tùy công trình, một số hạng mục có thể tách riêng như ép cọc, xử lý nền yếu, tháo dỡ nhà cũ, di dời hạ tầng, điện nước ngoài nhà, cổng rào, sân vườn, nội thất rời hoặc chi phí thủ tục. Không có danh sách chung đúng cho mọi ngôi nhà; điều cần thiết là lập bảng loại trừ cụ thể.
Chủ nhà nên hỏi thẳng:
- Chi phí vận chuyển và che chắn đã được tính chưa?
- Hệ thống thoát nước ngoài nhà kết thúc tại vị trí nào?
- Mẫu vật tư nào là tiêu chuẩn của gói?
- Nếu đổi mẫu, phần chênh lệch được tính ra sao?
- Ai chịu chi phí điện, nước phục vụ thi công?
- Công việc nào được tính theo khối lượng thực tế?
Hồ sơ bàn giao nên có gì?
Khi hoàn thành, hai bên cần kiểm tra công trình theo danh sách thống nhất. Hồ sơ bàn giao nên có biên bản nghiệm thu, danh mục thiết bị và vật tư cần bảo hành, hướng dẫn sử dụng các hệ thống quan trọng và thông tin đầu mối xử lý sau bàn giao.
Một gói trọn gói tốt không nằm ở lời hứa “chủ nhà không cần lo gì”, mà ở chỗ từng phần việc được mô tả đủ rõ để cả hai bên cùng kiểm tra. Trước khi lựa chọn, bạn có thể xem thêm cách đọc báo giá xây dựng và những điều cần có trong hợp đồng xây dựng.
Nếu cần đối chiếu phạm vi cho khu đất cụ thể, hãy gửi thông tin qua trang liên hệ Trần Gia House để được trao đổi trước khi lập dự toán.
