Hợp đồng xây dựng không chỉ để ghi tổng giá trị và ngày bàn giao. Đây là tài liệu giúp chủ nhà và nhà thầu cùng hiểu một phạm vi công việc, một tiêu chuẩn vật tư và một cách xử lý khi thực tế thay đổi. Hợp đồng càng rõ, việc phối hợp trong quá trình thi công càng nhẹ nhàng.
Bài viết này là checklist thực tế để chuẩn bị trao đổi; với trường hợp có giá trị lớn hoặc điều khoản đặc thù, chủ nhà nên tham khảo người có chuyên môn pháp lý trước khi ký.
Thông tin các bên và người có quyền xác nhận
Hợp đồng cần thể hiện đầy đủ chủ thể ký kết, địa chỉ, thông tin liên hệ và người đại diện. Ngoài người ký, nên xác định đầu mối phụ trách công trường và cách gửi thông báo chính thức.
Điểm thường bị bỏ qua là ai có quyền đồng ý thay đổi. Nếu người trao đổi tại công trường không phải người có thẩm quyền, các nội dung về vật tư, chi phí hoặc tiến độ cần được xác nhận lại bằng văn bản.
Phạm vi công việc phải đọc cùng phụ lục
Cụm từ “thi công trọn gói” chưa đủ để xác định trách nhiệm. Hợp đồng nên đi cùng danh mục công việc hoặc dự toán, trong đó nêu rõ:
- Hạng mục nhà thầu thực hiện.
- Hạng mục chủ nhà tự cung cấp hoặc thuê riêng.
- Công việc chưa đủ cơ sở tính và sẽ xác định sau.
- Điểm bắt đầu, điểm kết thúc của hệ thống điện nước.
- Phạm vi sân, cổng, hàng rào, nội thất và thiết bị.
Nếu chưa rõ ranh giới một gói trọn gói, hãy đọc trước bài xây nhà trọn gói gồm những gì.
Hồ sơ và thứ tự ưu tiên khi có khác biệt
Một công trình có thể dùng nhiều tài liệu: bản vẽ, dự toán, bảng vật tư, tiến độ và biên bản làm việc. Hợp đồng nên liệt kê tài liệu kèm theo và quy định tài liệu nào được ưu tiên nếu có nội dung không thống nhất.
Mọi bản vẽ hoặc phụ lục nên có ngày phát hành để tránh đội thi công dùng nhầm phiên bản cũ.
Vật tư cần mô tả đến mức nào?
Tên thương hiệu chưa chắc đã đủ, bởi cùng hãng có nhiều dòng và quy cách. Với vật tư quan trọng, nên ghi nhóm sản phẩm, mã hoặc tiêu chuẩn kỹ thuật, đơn vị tính và nguyên tắc thay thế khi sản phẩm hết hàng.
Đối với vật tư hoàn thiện do chủ nhà chọn sau, hợp đồng có thể ghi mức ngân sách. Khi chọn cao hoặc thấp hơn mức này, phần chênh lệch cần được xác nhận trước khi đặt hàng.
Giá hợp đồng và nguyên tắc tính phát sinh
Chủ nhà cần hiểu loại giá đang sử dụng và điều kiện áp dụng. Tổng giá trị cần đi cùng cơ sở tính, thuế và các khoản đã bao gồm. Với công việc có thể thay đổi theo thực tế, nên thống nhất cách đo khối lượng và đơn giá áp dụng.
Phát sinh hợp lý vẫn có thể xảy ra khi thay đổi thiết kế, nâng cấp vật tư hoặc phát hiện điều kiện hiện trường chưa biết trước. Quy trình nên là:
- Mô tả lý do và phạm vi thay đổi.
- Nêu ảnh hưởng đến chi phí và tiến độ.
- Hai bên xác nhận trước khi thực hiện.
- Cập nhật vào phụ lục hoặc biên bản.
Tiến độ và trường hợp được điều chỉnh
Ngoài thời gian tổng, tiến độ nên có các mốc chính để hai bên phối hợp. Hợp đồng cũng cần nêu cách xử lý những yếu tố như thay đổi phạm vi, bàn giao mặt bằng chậm, gián đoạn cung ứng hoặc điều kiện thời tiết bất lợi.
Không nên ghi một ngày bàn giao cứng nhưng bỏ trống mọi điều kiện đầu vào mà chủ nhà cần đáp ứng.
Nghiệm thu và thanh toán
Lịch thanh toán nên gắn với mốc hoàn thành thay vì chỉ gắn với ngày. Trước mỗi lần thanh toán, hai bên cần ghi nhận khối lượng đã làm, vấn đề còn tồn tại và thời hạn khắc phục.
Các công việc bị che khuất như cốt thép, đường ống âm hoặc chống thấm cần có mốc kiểm tra riêng trước khi chuyển bước. Bài quy trình thi công nhà ở sẽ giúp bạn hình dung các mốc này theo trình tự công trường.
An toàn, bảo vệ công trình lân cận và vệ sinh
Hợp đồng nên xác định trách nhiệm che chắn, an toàn lao động, bảo quản vật tư, giữ vệ sinh lối đi và xử lý ảnh hưởng đến khu vực xung quanh. Với mặt bằng hẹp hoặc nhà liền kề, phần này càng cần được trao đổi từ đầu.
Bàn giao, bảo hành và xử lý khiếm khuyết
Điều khoản bàn giao nên nêu tiêu chí hoàn thành, tài liệu bàn giao và thời gian khắc phục tồn tại. Phần bảo hành cần mô tả phạm vi, thời hạn, trường hợp loại trừ và đầu mối tiếp nhận.
Một danh sách kiểm tra ngắn trước khi ký:
- Phạm vi và phần loại trừ đã rõ chưa?
- Vật tư đã có quy cách hoặc mức ngân sách chưa?
- Tiến độ có mốc kiểm tra được không?
- Thanh toán có bám theo khối lượng hoàn thành không?
- Thay đổi và phát sinh được xác nhận theo cách nào?
- Ai chịu trách nhiệm nghiệm thu công việc bị che khuất?
- Bảo hành bắt đầu từ ngày nào và liên hệ ai?
Đừng ngại yêu cầu giải thích từng điều chưa rõ. Một nhà thầu nghiêm túc sẽ xem việc làm rõ hợp đồng là bước bảo vệ cả hai bên, không phải trở ngại trước khi khởi công.
