Một báo giá thấp chưa chắc tiết kiệm, cũng như một báo giá cao chưa chắc đầy đủ. Giá trị của bảng báo giá nằm ở khả năng trả lời bốn câu hỏi: làm việc gì, khối lượng bao nhiêu, dùng vật tư nào và trường hợp nào được điều chỉnh.
Khi so sánh nhà thầu, hãy đưa các báo giá về cùng một mặt bằng thay vì chỉ nhìn dòng tổng cộng.
Bắt đầu từ phạm vi, không bắt đầu từ đơn giá
Trước tiên, hãy đánh dấu phần đã bao gồm và chưa bao gồm. Một báo giá có thể tính phần nhà chính nhưng chưa tính tháo dỡ, ép cọc, sân cổng, bể nước, nội thất hoặc hệ thống ngoài nhà. Báo giá khác có thể đã đưa một số hạng mục này vào tổng tiền.
Danh sách phạm vi nên đi theo trình tự:
- Chuẩn bị và che chắn.
- Móng, kết cấu và xây tô.
- Điện nước âm.
- Chống thấm.
- Vật tư và nhân công hoàn thiện.
- Cửa, lan can, thiết bị.
- Sân, cổng, hàng rào và thoát nước ngoài nhà.
- Vệ sinh, nghiệm thu và bảo hành.
Kiểm tra cơ sở tính diện tích
Nếu báo giá dùng đơn giá theo mét vuông, cần xem cách quy đổi móng, mái, ban công, sân, ô thông tầng và các khu vực đặc biệt. Cùng một ngôi nhà nhưng cách xác định diện tích quy đổi khác nhau sẽ cho tổng tiền khác nhau.
Đơn giá mét vuông phù hợp cho ước lượng ban đầu. Khi hồ sơ đã rõ, dự toán theo khối lượng giúp thấy chi tiết hơn các nhóm công việc và vật tư.
Đọc khối lượng và đơn vị tính
Mỗi hạng mục nên có đơn vị phù hợp như mét vuông, mét dài, mét khối, bộ hoặc công việc trọn gói. Những dòng ghi “tạm tính” cần nêu cách đo lại sau thi công.
Nếu khối lượng giữa hai báo giá chênh nhiều, đừng vội kết luận bên nào sai. Hãy hỏi:
- Hai bên có dùng cùng bản vẽ không?
- Có bên nào gộp hạng mục vào dòng khác không?
- Phần hao hụt và phụ kiện đã được tính chưa?
- Có công việc nào chỉ là dự kiến vì thiếu thông tin hiện trường không?
Danh mục vật tư phải đủ để nhận diện
Vật tư nên được mô tả bằng thương hiệu, dòng sản phẩm, quy cách hoặc tiêu chuẩn cần thiết. Với vật tư hoàn thiện chưa chọn mẫu, báo giá có thể ghi mức ngân sách trên đơn vị.
Các cụm như “loại tốt”, “hàng cao cấp” hoặc “tương đương” rất khó đối chiếu. Nếu cho phép thay thế, cần nêu điều kiện và cách xác nhận sản phẩm thay thế.
Phân biệt khoản cố định, tạm tính và phát sinh
Nên chia các dòng thành ba nhóm:
- Đã xác định: đủ hồ sơ và phạm vi để chốt.
- Tạm tính: sẽ đo hoặc chọn lại theo thực tế.
- Chưa bao gồm: chỉ thực hiện khi có yêu cầu và báo giá bổ sung.
Phát sinh không nên xuất hiện dưới dạng một con số vào cuối công trình. Mỗi thay đổi cần có nguyên nhân, khối lượng, đơn giá, ảnh hưởng tiến độ và xác nhận trước khi làm.
Xem lịch thanh toán cùng với báo giá
Báo giá và lịch thanh toán phải đọc cùng nhau. Các đợt thanh toán nên bám vào mốc công việc có thể nghiệm thu, chẳng hạn hoàn thành móng, sàn, xây tô hoặc một nhóm hoàn thiện.
Nếu tiền thanh toán đi trước quá xa so với khối lượng, chủ nhà khó giữ được cơ chế kiểm tra. Nếu thanh toán quá chậm, nhà thầu lại gặp khó trong tổ chức vật tư và nhân lực.
Sáu câu hỏi nên gửi lại nhà thầu
- Báo giá đang dựa trên bản vẽ và ngày phát hành nào?
- Những dòng nào là tạm tính và sẽ quyết toán theo cách nào?
- Vật tư nào do chủ nhà chọn sau, mức ngân sách là bao nhiêu?
- Vận chuyển, che chắn, giàn giáo và vệ sinh đã bao gồm chưa?
- Khi thay đổi thiết kế, quy trình báo giá bổ sung ra sao?
- Tổng giá trị đã bao gồm các khoản thuế, phí theo thỏa thuận chưa?
Mẫu bảng so sánh đơn giản
| Nội dung | Nhà thầu A | Nhà thầu B | Cần làm rõ |
|---|---|---|---|
| Phạm vi phần thô | |||
| Vật tư hoàn thiện | |||
| Công việc ngoài nhà | |||
| Khoản tạm tính | |||
| Tiến độ và thanh toán | |||
| Bảo hành |
Sau khi phạm vi được đưa về cùng một cơ sở, tổng giá mới có ý nghĩa để so sánh. Bạn có thể đọc thêm chi phí xây nhà phụ thuộc vào những yếu tố nào và hợp đồng xây dựng nhà ở cần lưu ý gì trước khi chốt phương án.
