Đơn giá theo mét vuông hữu ích để ước lượng ban đầu, nhưng không thể thay thế một dự toán dựa trên hồ sơ và khối lượng. Hai ngôi nhà có diện tích tương đương vẫn có thể chênh lệch đáng kể vì điều kiện nền đất, kết cấu, vật liệu và phạm vi hoàn thiện khác nhau.
Quy mô và cách tổ chức mặt bằng
Diện tích xây dựng là dữ liệu đầu tiên, nhưng số tầng, chiều cao tầng, khoảng thông tầng, ban công và hệ mái cũng làm thay đổi khối lượng. Mặt bằng nhiều góc cạnh thường cần nhiều công tác kết cấu và hoàn thiện hơn một hình khối gọn.
Điều kiện nền đất và hiện trạng thi công
Giải pháp móng cần căn cứ vào điều kiện thực tế và yêu cầu kết cấu. Mặt bằng hẹp, đường vận chuyển khó tiếp cận hoặc khu vực cần che chắn kỹ cũng ảnh hưởng đến biện pháp tổ chức thi công.
Mức vật tư hoàn thiện
Cùng một tên hạng mục nhưng giá có thể khác nhau theo quy cách, thương hiệu và yêu cầu thẩm mỹ. Gạch, thiết bị vệ sinh, cửa, sơn, đá và hệ đèn nên được xác định theo nhóm tiêu chuẩn thay vì để một khoản chung khó kiểm soát.
Mức độ phức tạp của kiến trúc và kỹ thuật
Mặt tiền nhiều chi tiết, khẩu độ lớn, hệ kính đặc biệt hoặc thiết bị kỹ thuật riêng đều cần được tính đúng từ thiết kế. Càng nhiều giải pháp chưa được chốt trước thi công, nguy cơ phát sinh càng cao.
Phạm vi đã bao gồm và chưa bao gồm
Một báo giá chuyên nghiệp cần nêu rõ phần thô, hoàn thiện, điện nước, thiết bị, cổng rào, sân vườn và nội thất. Khi so sánh hai báo giá, chủ đầu tư nên so sánh cùng phạm vi, không chỉ nhìn tổng tiền.
Ba lớp ngân sách nên chuẩn bị
- Ngân sách mục tiêu: mức đầu tư mong muốn để định hướng giải pháp.
- Ngân sách theo dự toán: giá trị hình thành từ hồ sơ, khối lượng và vật tư đã thống nhất.
- Khoản dự phòng: dành cho điều chỉnh hợp lý hoặc tình huống hiện trường chưa thể xác định từ đầu.
Một báo giá rõ cần trả lời được gì?
- Công việc nào đã được tính và công việc nào chưa tính?
- Khối lượng được xác định theo cơ sở nào?
- Vật tư được mô tả đến mức quy cách hay chỉ ghi tên chung?
- Khi thay đổi vật tư hoặc khối lượng, chi phí được xác nhận ra sao?
- Tiến độ thanh toán gắn với mốc công việc nào?
Ngân sách được kiểm soát tốt không có nghĩa là chọn phương án rẻ nhất. Mục tiêu là nhìn thấy chi phí, hiểu cơ sở hình thành và chủ động quyết định trước khi công việc được triển khai ngoài công trường.
